Als verhuurder weet u dat de ontwikkelingen binnen het huurrecht razendsnel gaan. Er staan ook in 2024 weer genoeg wijzigingen op de agenda. Wij praten u bij over twee wetsvoorstellen die waarschijnlijk ingaan per 1 juli 2024: de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur.
De Wet vaste huurcontracten
De Wet vaste huurcontracten is op 14 november 2023 aangenomen door de Eerste Kamer en gaat in op 1 juli 2024. Deze wet heeft ingrijpende gevolgen voor de huurbescherming voor huurders van woonruimte. De belangrijkste wijzigingen in hoofdlijnen:
- De mogelijkheid om een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal 2 jaar (voor een zelfstandige woonruimte) of maximaal 5 jaar (voor een onzelfstandige woonruimte) aan te gaan, vervalt. Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt het uitgangspunt. Hiervan afwijken in de huurovereenkomst is in beginsel niet meer mogelijk.
- Het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal 2 jaar blijft bestaan voor slechts een selecte groep. Denk o.a. aan studenten, personen die tijdelijk in Nederland verblijven voor hun studie of werk (expats), huurders die wegens renovatie of nieuwbouw tijdelijk moeten verhuizen, gescheiden ouders of statushouders in afwachting van definitieve huisvesting.
- Voor de particuliere verhuurder geeft deze wet een nieuwe opzeggingsgrond. Verhuurt u één woning voor maximaal 2 jaar, en wenst u deze te verkopen? Dan kunt u de huurovereenkomst opzeggen mits deze mogelijkheid hierin is vastgelegd en een bepaalde termijn is verstreken, u uiterlijk 3 maanden vóór de opzegging een huwelijk of geregistreerd partnerschap aangaat met de persoon met wie u een gemeenschappelijke huishouding vormt én u niet eerder een beroep op deze opzeggingsgrond heeft gedaan.
- Is na opzegging van de huurovereenkomst ten behoeve van de verkoop van de woning sprake van een wilsgebrek en heeft u de woning daarom uiteindelijk niet verkocht? Dan bent u schadeplichtig tegenover de huurder.
- Er komt een nieuw doelgroepcontract, ter invulling van de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’. Hiervan is sprake wanneer uitdrukkelijk in de huurovereenkomst is opgenomen dat de verhuurder de huurovereenkomst na het verstrijken van een bepaalde termijn kan opzeggen ten behoeve van een bloed- of aanverwant in de eerste graad.
Voor de verhuur van een woonruimte kunt u dus alleen nog maar in bijzondere gevallen een tijdelijke huurovereenkomst aangaan. De wetswijziging gaat gelden voor huurovereenkomsten die ná de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten worden gesloten.
De Wet betaalbare huur
Het wetsvoorstel Betaalbare huur beoogt meer particulieren aan een betaalbare huurwoning te helpen tegen een huurprijs die past bij de kwaliteit van de woning. Op dit moment zijn veel huurders namelijk meer dan 40 procent van hun inkomen kwijt aan huur. Daarnaast betalen nieuwe huurders in grote steden gemiddeld €160 per maand meer aan huur dan de vertrekkende huurder. Hierdoor is het voor mensen met een “normaal” inkomen bijna niet meer te doen om een betaalbare woning te vinden. De belangrijkste wijzigingen in hoofdlijnen:
- De gereguleerde huur wordt uitgebreid naar huurwoningen in het middensegment tot en met 186 punten. Die woningen gaan volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) maximaal €1.123 per maand kosten. De positie van huurders wordt versterkt door het WWS dwingend te maken.
- Deze regulering gaat gelden voor nieuwe huurcontracten zolang daar noodzaak toe is en wordt iedere 5 jaar geëvalueerd.
- Verdere modernisering van het WWS, zodat dit stelsel beter aansluit bij de kwaliteit van middenhuurwoningen. Denk aan: plus en minpunten voor energielabels, betere waardering privé en gezamenlijke buitenruimte, betere waardering sanitair en keuken en herziening waardering monumenten.
- Daarnaast geldt de WOZ-cap pas vanaf 187 punten, i.p.v. 142 punten.
- Huurders krijgen ruimere toegang tot de Huurcommissie.
- Verhuurders moeten verplicht bij het aangaan van een nieuw huurcontract een puntentelling van de huurwoning overleggen aan de huurder.
- De nieuwbouwopslag is verhoogd van 5% naar 10% en geldt voor projecten waarvan de bouw is gestart vóór 1 januari 2026. De woningen die in aanmerking komen voor de opslag kunnen hiervan gebruik maken zolang de regulering geldt (i.p.v. maximaal 10 jaar). De opslag geldt ook toevoegingen van woningen (transformatie, optoppen en aanbouw).
- De jaarlijkse maximale huurprijsstijging in het middensegment is vastgesteld op CAO + 1% (i.p.v. CAO + 0,5%).
Door de wijzigingen daalt de huurprijs van ruim 300.000 woningen naar schatting met gemiddeld €190 per maand en komen er 113.000 huurwoningen bij in het betaalbare segment. De Wet vaste huurcontracten treedt naar alle waarschijnlijkheid ook op 1 juli 2024 in werking.
Vragen over het razendsnel veranderende huurrecht?
Dat is niet gek. Wij staan graag voor u klaar om uw vragen te beantwoorden. Neem hier contact op met ons.
